Erstwohnung kaufen in Südtirol: alle Schritte vom Budget bis zum Einzug

Bevor Sie Wohnungen besichtigen, sollten Sie wissen, was Sie sich leisten können. Ein Gespräch mit der Bank klärt drei Fragen: wie viel Eigenkapital Sie einbringen, wie hoch die monatliche Rate sein darf und welchen Kaufpreis die Bank finanziert. Banken finanzieren in Italien in der Regel bis zu 80 % des Schätzwerts der Wohnung.

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten: Mehrwertsteuer, fixe Steuern, Notar und die Kosten des Darlehens. Für eine Erstwohnung vom Bauträger sollten Sie grob 5 bis 6 % des Kaufpreises einplanen. Garage, Stellplatz und Keller werden oft getrennt verkauft und gehören von Anfang an ins Budget. Die Details erklärt der Ratgeber Neubau vom Bauträger kaufen: Kosten und Ablauf.

Für Erstwohnungskäufer gibt es zwei Arten von Vorteilen, die sich nicht ausschließen:

• Steuerbegünstigung für die Erstwohnung: 4 % statt 10 % Mehrwertsteuer beim Kauf vom Bauträger. Voraussetzung ist unter anderem, dass Sie innerhalb von 18 Monaten Ihren Wohnsitz in die Gemeinde verlegen und dort keine andere Wohnung besitzen.
• Wohnbauförderung des Landes: ein einmaliger Beitrag, der nicht zurückgezahlt werden muss. Er hängt von Einkommen, Vermögen und einer Mindestpunktzahl ab. Seit 2026 gibt es zusätzlich ein begünstigtes Bankdarlehen.

Für die Wohnbauförderung gelten eigene Voraussetzungen, in der Regel ein Wohnsitz oder Arbeitsplatz in Südtirol seit mindestens fünf Jahren und keine eigene angemessene Wohnung. Zuständig ist das Amt für Wohnungsbau in Bozen.

Neben Lage, Größe und Grundriss sind bei Neubauten in Südtirol zwei Merkmale besonders wichtig:

• Frei oder konventioniert: Konventionierte Wohnungen dürfen nur berechtigte Personen bewohnen. Für Ansässige sind sie oft die naheliegende Wahl. Mehr dazu im Ratgeber Konventionierte Wohnung in Südtirol.
• KlimaHaus-Klasse: Sie entscheidet über die Heizkosten der nächsten Jahrzehnte. Was die Klassen bedeuten, erklärt der Ratgeber KlimaHaus-Klassen.

Achten Sie außerdem auf Ausrichtung und Geschoss, auf Außenflächen wie Garten oder Terrasse und auf Nebenflächen. Auf Neubau Südtirol sehen Sie für jedes Projekt die verfügbaren Wohnungen mit Fläche, Geschoss und Bindung.

Vor einer Reservierung sollten diese Punkte schriftlich geklärt sein:

• Ist die Wohnung frei oder konventioniert, und erfülle ich die Voraussetzungen?
• Was enthält die Baubeschreibung, und was kosten Sonderwünsche?
• Ist der Preis fix, und was ist enthalten (Garage, Keller, Stellplatz, Außenflächen)?
• Wie sieht der Zahlungsplan aus, und welche Bürgschaft gibt es für Anzahlungen?
• Wann ist Baubeginn, wann die Übergabe, und was passiert bei Verzögerungen?
• Welche KlimaHaus-Klasse ist geplant, und wird sie zertifiziert?
• Mit welchen Kondominiumsspesen ist zu rechnen?

Haben Sie sich entschieden, reserviert der Bauträger die Wohnung. Danach folgt der Vorvertrag (compromesso). Bei Wohnungen im Bau wird er seit 2019 vor dem Notar geschlossen und im Grundbuch vorgemerkt. Das schützt Sie, falls der Bauträger die Wohnung ein zweites Mal verkaufen will oder in Schwierigkeiten gerät.

Für alle Zahlungen vor der Übergabe muss der Bauträger eine Bürgschaft stellen. So sieht es das Gesetzesvertretende Dekret Nr. 122/2005 vor. Zahlen Sie nichts, solange Ihnen die Bürgschaft nicht vorliegt.

Während des Baus zahlen Sie in Raten nach Baufortschritt, jede Rate wieder durch die Bürgschaft gedeckt. In dieser Phase legen Sie Böden, Fliesen, Sanitär und andere Ausstattungen fest. Lassen Sie sich Sonderwünsche und ihre Mehrkosten immer schriftlich bestätigen.

Rechtzeitig vor dem Kaufvertrag beantragen Sie das Darlehen verbindlich. Die Bank lässt die Wohnung schätzen und erteilt die Zusage. Der Darlehensvertrag wird meist am selben Tag wie der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben.

Für ein Darlehen zum Kauf der Erstwohnung fällt in der Regel eine Ersatzsteuer von 0,25 % der Darlehenssumme an, sonst 2 %. Dazu kommen Bankspesen und die Kosten der Schätzung.

Ist die Wohnung fertig, wird der endgültige Kaufvertrag (rogito) beim Notar unterschrieben. Im Vertrag erklären Sie, dass Sie die Wohnung als Erstwohnung kaufen. Sie zahlen den Restbetrag, der Bauträger übergibt die zehnjährige Versicherung gegen schwere Baumängel, und die Bürgschaft wird zurückgegeben.

Der Notar lässt den Eigentumsübergang ins Grundbuch eintragen. Ab diesem Moment gehört die Wohnung Ihnen.

Prüfen Sie die Wohnung bei der Übergabe in Ruhe, am besten mit einer Fachperson. Halten Sie alle Mängel in einem Protokoll fest, das Sie und der Bauträger unterschreiben.

• Fenster, Türen und Rollläden öffnen und schließen
• Wasser, Abflüsse, Heizung und Elektroanschlüsse testen
• Böden, Fliesen und Wände auf Schäden und Risse prüfen
• Keller, Garage und Außenflächen mit abnehmen
• Zählerstände notieren und Unterlagen einsammeln (Pläne, Zertifikate, Garantien)

Mängel, die erst später auftreten, melden Sie dem Bauträger sofort schriftlich. Die gesetzlichen Fristen für die Mängelanzeige sind kurz. Für schwere Baumängel haftet der Bauträger zehn Jahre, dafür gibt es die Versicherung.

• Wohnsitz verlegen: innerhalb von 18 Monaten ab dem Kauf, sonst verfällt die Steuerbegünstigung.
• Nicht vorschnell verkaufen: Wer die Erstwohnung innerhalb von fünf Jahren verkauft, verliert die Begünstigung und zahlt die Steuerdifferenz plus 30 % Strafe, außer er kauft innerhalb eines Jahres eine neue Erstwohnung.
• Laufende Kosten: Kondominiumsspesen, Energie und Gemeindeimmobiliensteuer (GIS). Für die Hauptwohnung gelten bei der GIS Begünstigungen, die Höhe legt die Gemeinde fest.