Comprare la prima casa in Alto Adige: tutti i passaggi dal budget al trasloco

Prima di visitare appartamenti conviene sapere quanto ci si può permettere. Un colloquio in banca chiarisce tre domande: quanto capitale proprio mettete, quale rata mensile è sostenibile e quale prezzo la banca finanzia. In Italia le banche finanziano di norma fino all’80 % del valore di perizia.

Al prezzo si aggiungono i costi accessori: IVA, imposte fisse, notaio e costi del mutuo. Per una prima casa dal costruttore conviene prevedere indicativamente il 5-6 % del prezzo. Garage, posto auto e cantina sono spesso venduti a parte e vanno inclusi nel budget fin dall’inizio. I dettagli sono nella guida Comprare una nuova costruzione dal costruttore: costi e procedura.

Chi compra la prima casa può contare su due tipi di vantaggi, che non si escludono:

• Agevolazioni prima casa: IVA al 4 % invece del 10 % acquistando dal costruttore. Tra i requisiti: trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi e non possedere lì un’altra abitazione.
• Contributo provinciale per l’edilizia abitativa: un contributo una tantum a fondo perduto. Dipende da reddito, patrimonio e da un punteggio minimo. Dal 2026 c’è anche un mutuo bancario agevolato.

Per il contributo provinciale valgono requisiti propri, di norma residenza o posto di lavoro in Alto Adige da almeno cinque anni e nessun alloggio adeguato di proprietà. È competente l’Ufficio edilizia abitativa a Bolzano.

Oltre a posizione, superficie e pianta, nelle nuove costruzioni in Alto Adige contano due aspetti:

• Libero o convenzionato: gli alloggi convenzionati possono essere abitati solo da aventi diritto. Per i residenti sono spesso la scelta più naturale. Approfondimento nella guida Abitazione convenzionata in Alto Adige.
• Classe CasaClima: determina i costi di riscaldamento per decenni. Le classi sono spiegate nella guida Le classi CasaClima.

Valutate anche orientamento e piano, spazi esterni come giardino o terrazza e pertinenze. Su Neubau Südtirol trovate per ogni progetto gli alloggi disponibili con superficie, piano e vincolo.

Prima di prenotare, questi punti dovrebbero essere chiariti per iscritto:

• L’alloggio è libero o convenzionato, e io ho i requisiti?
• Cosa comprende il capitolato e quanto costano le varianti?
• Il prezzo è fisso e cosa include (garage, cantina, posto auto, spazi esterni)?
• Com’è il piano dei pagamenti e quale fideiussione copre gli acconti?
• Quando iniziano i lavori, quando è la consegna e cosa succede in caso di ritardi?
• Quale classe CasaClima è prevista e sarà certificata?
• Quali spese condominiali sono da prevedere?

Una volta deciso, il costruttore prenota l’appartamento. Segue il contratto preliminare (compromesso). Per gli immobili in costruzione dal 2019 si stipula davanti al notaio e viene trascritto. Questo vi tutela se il costruttore volesse vendere l’alloggio una seconda volta o entrasse in difficoltà.

Per tutti i pagamenti prima della consegna il costruttore deve rilasciare una fideiussione, come prevede il decreto legislativo n. 122/2005. Non pagate nulla finché non avete la fideiussione.

Durante i lavori pagate a rate secondo l’avanzamento, ogni rata coperta dalla fideiussione. In questa fase scegliete pavimenti, piastrelle, sanitari e altre finiture. Fatevi sempre confermare per iscritto le varianti e i relativi costi aggiuntivi.

In tempo utile prima del rogito richiedete il mutuo in modo vincolante. La banca fa periziare l’appartamento e delibera il finanziamento. Il contratto di mutuo si firma di solito dal notaio lo stesso giorno del rogito.

Per un mutuo per l’acquisto della prima casa l’imposta sostitutiva è di norma lo 0,25 % dell’importo, altrimenti il 2 %. Si aggiungono spese bancarie e costo della perizia.

A lavori finiti si firma il contratto definitivo (rogito) dal notaio. Nel contratto dichiarate di acquistare l’alloggio come prima casa. Pagate il saldo, il costruttore consegna la polizza decennale contro i gravi difetti e la fideiussione viene restituita.

Il notaio cura l’iscrizione del passaggio di proprietà nel libro fondiario. Da quel momento l’appartamento è vostro.

Alla consegna controllate l’appartamento con calma, meglio se con un tecnico. Annotate tutti i difetti in un verbale firmato da voi e dal costruttore.

• Aprire e chiudere finestre, porte e tapparelle
• Provare acqua, scarichi, riscaldamento e impianto elettrico
• Controllare pavimenti, piastrelle e pareti per danni e crepe
• Verificare anche cantina, garage e spazi esterni
• Annotare le letture dei contatori e raccogliere i documenti (piante, certificati, garanzie)

I difetti che emergono più tardi vanno segnalati subito per iscritto al costruttore: i termini di legge per la denuncia sono brevi. Per i gravi difetti il costruttore risponde per dieci anni, ed è per questo che esiste la polizza.

• Trasferire la residenza: entro 18 mesi dall’acquisto, altrimenti si perdono le agevolazioni.
• Non vendere troppo presto: chi vende la prima casa entro cinque anni perde le agevolazioni e paga la differenza d’imposta più il 30 % di sanzione, salvo riacquisto di un’altra prima casa entro un anno.
• Costi correnti: spese condominiali, energia e imposta municipale immobiliare (IMI). Per l’abitazione principale l’IMI prevede agevolazioni, l’importo lo stabilisce il comune.