Abitazione convenzionata in Alto Adige: cosa significa?

In molti progetti di nuova costruzione in Alto Adige l’elenco degli alloggi riporta, oltre a superficie e piano, un’altra informazione: libero o convenzionato. Per chi acquista è una delle indicazioni più importanti, perché stabilisce chi può abitare l’appartamento e come lo si può usare.

Convenzionato significa che l’alloggio è soggetto a un vincolo per i residenti. Può essere abitato solo da persone che soddisfano i requisiti di legge. Il vincolo è annotato nel libro fondiario e vale quindi anche per tutti i successivi proprietari e inquilini.

La base giuridica è l’art. 39 della legge provinciale n. 9/2018 „Territorio e paesaggio“, che parla di abitazioni riservate ai residenti. Ha sostituito il precedente alloggio convenzionato dell’art. 79 della legge urbanistica provinciale. Nell’uso comune e in molti annunci si parla però ancora di „convenzionato“ o „art. 79“.

Il vincolo non riguarda l’acquisto, ma l’uso. Possono abitarvi persone che soddisfano uno di questi requisiti:

• residenza in un comune dell’Alto Adige da almeno cinque anni
• posto di lavoro in un comune dell’Alto Adige

L’alloggio è considerato occupato se una persona avente diritto vi ha la residenza anagrafica. Fino al 2025, inoltre, né la persona né i suoi familiari potevano essere proprietari di un alloggio adeguato. Con la riforma dell’abitare 2025 i requisiti sono stati semplificati. Come si applicano al vostro caso lo chiarisce il notaio.

Secondo il promemoria del Consiglio notarile di Bolzano e del Centro Tutela Consumatori Utenti (2023) valgono questi obblighi:

• L’alloggio va occupato da una persona avente diritto entro un anno dall’abitabilità.
• Se si libera, va occupato di nuovo da un avente diritto entro sei mesi.
• In caso di affitto, nei primi 20 anni il canone non può superare il canone provinciale.
• Se il termine non viene rispettato, entro 30 giorni va fatta una comunicazione al comune.
• Le violazioni sono punite con sanzioni, in caso di uso turistico di almeno 15.000 €.

La riforma dell’abitare 2025 ha ulteriormente rafforzato controlli e sanzioni contro gli usi impropri. Per chi investe con l’idea dell’affitto turistico un alloggio convenzionato non è quindi un’opzione.

In Alto Adige i terreni edificabili sono pochi e la domanda di seconde case e case vacanze è alta. La pianificazione riserva quindi una parte delle nuove abitazioni ai residenti. Con la riforma dell’abitare 2025 la Provincia ha annunciato l’estensione del vincolo a tutta la nuova cubatura residenziale. Le nuove costruzioni a mercato libero diventano così più rare.

Oggi molti progetti sono misti. Esempi su Neubau Südtirol: la Residence Lisa a Parcines è interamente convenzionata, a Casa Lumina a Naturno la maggior parte degli alloggi è convenzionata e il complesso Stöfl a Villandro è a mercato libero. La distribuzione si vede nelle pagine del Burgraviato o della Val Venosta.

In ogni pagina di progetto l’elenco degli alloggi indica per ciascun appartamento se è libero o convenzionato. Nella pagina iniziale il filtro „Nessuna residenza in Alto Adige“ nasconde gli alloggi convenzionati, perché non potreste abitarli voi stessi.

Acquistando dal costruttore si paga l’IVA sia sugli alloggi convenzionati sia su quelli liberi. Cosa comporta lo spiega la guida Comprare una nuova costruzione dal costruttore: costi e procedura.