Konventionierte Wohnung in Südtirol: Was bedeutet das?

Bei vielen Neubauprojekten in Südtirol steht in der Wohnungsliste neben Fläche und Geschoss ein weiteres Merkmal: frei oder konventioniert. Für Käufer ist das eine der wichtigsten Angaben, denn sie entscheidet, wer in der Wohnung wohnen und wie sie genutzt werden darf.

Konventioniert heißt: Die Wohnung ist an eine Bindung für Ansässige geknüpft. Sie darf nur von Personen bewohnt werden, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Die Bindung ist im Grundbuch angemerkt und gilt damit auch für alle späteren Eigentümer und Mieter.

Rechtsgrundlage ist Art. 39 des Landesgesetzes Nr. 9/2018 „Raum und Landschaft“, der von Wohnungen für Ansässige spricht. Er hat die frühere konventionierte Wohnung nach Art. 79 des Landesraumordnungsgesetzes abgelöst. Im Sprachgebrauch und in vielen Exposés heißt es aber weiterhin „konventioniert“ oder „Art. 79“.

Die Bindung betrifft nicht den Kauf, sondern die Nutzung. Einziehen dürfen Personen, die eine dieser Voraussetzungen erfüllen:

• Wohnsitz in einer Südtiroler Gemeinde seit mindestens fünf Jahren
• Arbeitsplatz in einer Südtiroler Gemeinde

Als bewohnt gilt die Wohnung, wenn eine berechtigte Person dort ihren meldeamtlichen Wohnsitz hat. Bis 2025 durften zudem weder die Person noch ihre Familienangehörigen Eigentümer einer angemessenen Wohnung sein. Mit der Wohnreform 2025 wurden die Voraussetzungen vereinfacht. Wie sie in Ihrem Fall aussehen, klärt der Notar.

Laut dem Merkblatt von Notarkammer Bozen und Verbraucherzentrale Südtirol (Stand 2023) gelten diese Pflichten:

• Die Wohnung muss innerhalb eines Jahres ab Bezugsfertigkeit von einer berechtigten Person bewohnt werden.
• Wird sie frei, muss sie innerhalb von sechs Monaten wieder von einer berechtigten Person bewohnt werden.
• Bei Vermietung darf die Miete in den ersten 20 Jahren nicht höher sein als der Landesmietzins.
• Wird die Frist nicht eingehalten, ist innerhalb von 30 Tagen eine Mitteilung an die Gemeinde nötig.
• Verstöße werden mit Geldbußen geahndet, bei touristischer Nutzung mit mindestens 15.000 €.

Die Wohnreform 2025 hat Kontrollen und Strafen bei Zweckentfremdung weiter verschärft. Für Kapitalanleger, die an Feriengäste vermieten möchten, kommt eine konventionierte Wohnung deshalb nicht in Frage.

Baugrund ist in Südtirol knapp, die Nachfrage nach Zweit- und Ferienwohnungen hoch. Die Raumordnung behält deshalb einen Teil des neuen Wohnraums Ansässigen vor. Mit der Wohnreform 2025 hat das Land angekündigt, die Bindung auf die gesamte neue Wohnkubatur auszudehnen. Frei verkäufliche Neubauwohnungen werden damit seltener.

Heute sind viele Projekte gemischt. Beispiele auf Neubau Südtirol: Die Residence Lisa in Partschins ist vollständig konventioniert, bei Casa Lumina in Naturns ist der Großteil konventioniert, und die Wohnanlage Stöfl in Villanders ist frei verkäuflich. Wie sich das verteilt, zeigen die Seiten zum Burggrafenamt oder zum Vinschgau.

Auf jeder Projektseite steht in der Wohnungsliste für jede einzelne Wohnung, ob sie frei oder konventioniert ist. Auf der Startseite blendet der Filter „Kein Wohnsitz in Südtirol“ konventionierte Wohnungen aus, weil Sie dort selbst nicht wohnen dürften.

Beim Kauf vom Bauträger fällt für konventionierte wie für freie Wohnungen Mehrwertsteuer an. Was dabei auf Sie zukommt, erklärt der Ratgeber Neubau vom Bauträger kaufen: Kosten und Ablauf.